Recreatiewoning in box 3: zo telt het mee

Een recreatiewoning is voor de belasting geen eigen woning. Hij valt in box 3, het vermogen. Dat verandert de som onder de streep behoorlijk, en het is de post die in vrijwel elke verkoopbrochure ontbreekt.

De WOZ-waarde telt, niet de aankoopprijs

Voor box 3 gaat het om de WOZ-waarde van de woning op 1 januari. Die ligt meestal onder de vrij op naam prijs, omdat de VON-prijs ook grond, inrichting en aansluitkosten bevat. Vraag de WOZ-beschikking op bij de gemeente of bij de verkoper.

Een financiering mag eraf

Heb je de woning deels gefinancierd, dan is die schuld aftrekbaar in box 3, op een drempelbedrag na. Let op: de rente is niet aftrekbaar zoals bij een eigen woning. Alleen de schuld verlaagt je vermogen.

Huurinkomsten zijn onbelast, meestal

Verhuur je incidenteel via het park, dan zijn de huurinkomsten in box 3 niet apart belast. Het vermogen wordt belast, niet het rendement erop.

Dat verandert als je meer doet dan normaal vermogensbeheer: zelf schoonmaken, zelf boekingen afhandelen, meerdere woningen exploiteren. Dan kan de Belastingdienst het als resultaat uit overige werkzaamheden zien, en dan wordt de winst wel belast. Waar precies de grens ligt, is casuïstiek; laat het toetsen als je meer dan één woning overweegt.

Hoe je dit in je rendement verwerkt

Onze rendementcalculator rekent tot en met de exploitatie: huuropbrengst min commissie, parkkosten en onderhoud. De belastingdruk zit er bewust niet in, omdat die van je totale vermogen afhangt en niet van de woning.

Wil je het volledige plaatje, trek dan van het netto rendement je eigen box 3-heffing over de WOZ-waarde af. Bij een woning van 250.000 euro en een netto opbrengst van 9.000 euro scheelt dat al snel een half tot een heel procentpunt.

Overdrachtsbelasting bij aankoop

Een recreatiewoning is geen eigen woning, dus het lage tarief geldt niet. Je betaalt het tarief voor beleggingsvastgoed over de koopsom. Bij 250.000 euro is dat een bedrag dat je in het eerste jaar direct kwijt bent en dat je terugverdientijd met ruim een jaar verlengt.

Reken dat mee in je instapbedrag, niet als bijkomend detail. Het is vaak de grootste eenmalige post na de koopsom zelf.