Erfpacht of eigen grond: wat het uitmaakt

Van de twaalf parken in onze vergelijking staan er tien op eigen grond en twee op erfpacht: Marina De Fluessen en Duinresort Callantsoog. Dat verschil is bij aankoop makkelijk over het hoofd te zien, en bij verkoop nooit meer.

Wat erfpacht betekent

Je koopt de woning, maar niet de grond eronder. Die blijft van de erfverpachter, vaak Staatsbosbeheer, een gemeente of het park zelf. Daarvoor betaal je jaarlijks canon. Bij Marina De Fluessen is dat 1.150 euro, bij Callantsoog 1.680 euro.

Die canon staat los van de parkkosten. Tel hem er dus bij op als je twee parken vergelijkt: Callantsoog kost met canon meebegrepen ruim 4.400 euro per jaar aan vaste lasten, niet 2.790.

De herzieningsdatum is het echte risico

Een erfpachtcontract loopt tot een einddatum, en bevat meestal herzieningsmomenten waarop de canon opnieuw wordt vastgesteld. Die herziening volgt de grondwaarde, en grond aan de kust is de afgelopen twintig jaar hard gestegen.

Vraag altijd op: de einddatum, de eerstvolgende herzieningsdatum en de formule waarmee de nieuwe canon wordt berekend. Een herziening over drie jaar met een open formule is een onbekend bedrag in je begroting.

Wat het met de verkoop doet

Hoe korter de resterende looptijd, hoe lastiger de verkoop. Banken financieren een erfpachtwoning meestal alleen als de looptijd de hypotheek ruim overleeft. Bij een resterende looptijd onder de dertig jaar wordt de kopersgroep merkbaar kleiner.

Callantsoog loopt tot 2074 en De Fluessen tot 2069. Dat is op dit moment ruim, maar over vijftien jaar verkoop je met vijftien jaar minder.

Wanneer erfpacht prima is

Erfpacht drukt de aankoopprijs. Als de canon lager is dan de rente die je over het gekochte grondaandeel zou betalen, ben je op jaarbasis voordeliger uit. Bij een lange resterende looptijd en een vaste, geïndexeerde canon is dat een verdedigbare keuze.

Het wordt pas ongunstig bij een korte looptijd, een open herzieningsformule, of allebei. Dat is precies wat je voor de koop moet weten, en niet erna.